Hjemme hos Marie Steenberger er vi nu blevet færdige med den sidste af hendes tre altaner - vi har derfor besøgt hende igen. I samarbejde med AltanLiv har vi indrettet den ene af hendes altaner.
Når et altanprojekt har været i brug i flere år, har både konstruktioner, overflader og detaljer været udsat for hverdagens brug og det danske vejr. Regn, frost, sol, vind og temperaturskift kan påvirke bygninger og altaner over tid.
Derfor er 5-års gennemgangen en vigtig afsluttende milepæl i et altanprojekt. Her gennemgås arbejdet med henblik på at vurdere, om der er mangler, som skal påpeges, inden den 5-årige mangelperiode udløber.
For boligforeninger, ejerforeninger og andre bygherrer er 5-års gennemgangen en god anledning til at få samlet op, få dokumenteret eventuelle forhold og sikre, at projektet afsluttes ordentligt.
AB18 er de almindelige betingelser for arbejder og leverancer i bygge- og anlægsvirksomhed. Reglerne bruges ofte som aftalegrundlag i byggeprojekter og beskriver blandt andet, hvordan mangler, eftersyn og afhjælpning håndteres.
Vigtige hovedpunkter:
En 5-års gennemgang er et afsluttende eftersyn af det arbejde, der blev afleveret ved projektets afslutning.
Ifølge AB18 skal bygherren indkalde entreprenøren til et afsluttende eftersyn, som skal finde sted senest 30 arbejdsdage før, der er gået 5 år fra afleveringen.
Det betyder, at man ikke bør vente til sidste øjeblik. Gennemgangen skal planlægges i god tid, så eventuelle mangler kan blive registreret korrekt.
Entreprenørens mangelansvar efter AB18 løber som udgangspunkt i 5 år efter afleveringen. I den periode har entreprenøren pligt og ret til at afhjælpe mangler, der påvises efter afleveringen.
5-års gennemgangen er derfor bygherrens sidste formelle mulighed for at få gennemgået projektet, inden perioden udløber.
For en boligforening kan gennemgangen være med til at skabe tryghed og klarhed. Den kan også hjælpe bestyrelsen med at adskille egentlige mangler fra almindelig drift, vedligeholdelse og slitage.
Det er bygherren, der som udgangspunkt skal indkalde entreprenøren til 5-års eftersynet.
Hvis bygherren ikke indkalder, kan entreprenøren ifølge AB18 selv indkalde bygherren skriftligt til eftersynet med et varsel på mindst 10 arbejdsdage.
Indkaldelsen fra bygherren skal være skriftlig og ske med korrekt varsel. For 1- og 5-års eftersyn gælder som udgangspunkt et varsel på højst 60 og mindst 15 arbejdsdage – ved hovedentreprise mindst 20 arbejdsdage.
Inden 5-års gennemgangen bør boligforeningen danne sig et samlet overblik over altanernes stand og eventuelle observationer fra beboerne.
Det kan være relevant at se på:
Det er en god idé at indsamle billeder, beskrivelser og datoer, så eventuelle forhold kan vurderes konkret.
Et vigtigt punkt ved 5-års gennemgangen er at skelne mellem mangler og almindelig vedligeholdelse.
En mangel kan være et forhold ved det udførte arbejde, som ikke lever op til aftalen eller det, man med rimelighed kunne forvente ved afleveringen.
Almindelig vedligeholdelse er derimod forhold, der naturligt følger med brugen af altanen. Det kan for eksempel være rengøring, mindre overfladepåvirkninger, snavs, alger eller almindeligt slid, afhængigt af materialer og placering.
Denne skelnen er vigtig, fordi entreprenørens ansvar ikke omfatter alt, der opstår over tid. Nogle forhold er en del af den almindelige drift og vedligeholdelse, som ejeren eller foreningen selv skal håndtere.
Ved eftersynet gennemgår parterne arbejdet og de forhold, bygherren ønsker at påpege. Som ved 1-års gennemgangen skal der udarbejdes en eftersynsprotokol.
I protokollen noteres de påpegede mangler, entreprenørens eventuelle bemærkninger og eventuelle aftaler om afhjælpning – herunder metode og frist.
Hvis en part ikke møder op til eftersynet, kan den fremmødte part gennemføre eftersynet uden den anden parts medvirken. Protokollen skal i så fald sendes til den fraværende part hurtigst muligt.
For boligforeninger og ejerforeninger betyder det, at bestyrelsen bør have en klar proces for at indsamle input fra beboerne, dokumentere eventuelle forhold og sikre, at indkaldelse og kommunikation sker skriftligt.
Det er også vigtigt at huske, at 1-års gennemgangen ikke erstatter den løbende vedligeholdelse. Altaner er udsat for vind og vejr året rundt, og korrekt brug, rengøring og vedligeholdelse er stadig afgørende for altanernes levetid.
Hvis bygherren opdager en mulig mangel, er det vigtigt at reagere skriftligt inden rimelig tid. AB18 angiver, at bygherren kun kan påberåbe sig mangler, hvis entreprenøren har fået skriftlig besked inden rimelig tid efter, at manglen er eller burde være opdaget.
Derfor bør boligforeningen ikke vente med at reagere, hvis der opdages noget, som kan være en mangel.
Jo tidligere forholdet bliver dokumenteret og meddelt, desto bedre grundlag er der for at få det vurderet.
Det vigtigste ved 5-års gennemgangen er timing og dokumentation.
Bygherren bør:
For boligforeninger er det også en god idé at gemme al relevant kommunikation, tidligere protokoller og dokumentation for eventuelle udbedringer.
Relaterede artikler
Udfyld formularen herunder, hvis vi skal kontakte dig